Droit du bail: Calcul du ren­dement net –
Immeuble ancien lors d’une fusion?

Gemäss neuester bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt ein Mietobjekt im Zusammenhang mit der Anwendung der Nettorenditeberechnung (beispielsweise bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses) dann als Altbau, wenn seit dem Datum der Erstellung der Liegenschaft oder seit dem Datum des letzten Erwerbs der Liegenschaft bis zum Anfang der Miete mindestens 30 Jahre vergangen sind (BGE 4A_400/2017). Bei einem Altbau im Sinne dieser Rechtsprechung kann bei der Anfechtung des Mietzinses der geschuldete Mietzins nicht mit einer Renditeberechnung festgesetzt werden. Der Mietzins ist unter Berücksichtigung des orts- oder quartierüblichen Mietzinses festzusetzen. Führt diese Methode der Mietzinsfestsetzung zu keinem Resultat, richtet sich der Mietzins in der Regel nach dem Mietzins, der zuletzt vom Vormieter bezahlt worden ist.

Im Zusammenhang mit der Frage, ob ein Altbau im Sinne der Rechtsprechung vorliegt, hat sich das Bundesgericht in einem aktuellen Urteil zur Frage geäussert, unter welchen Voraussetzungen Anrechnungswerte bei einer Handänderung als neue Berechnungsbasis für eine Renditeberechnung berücksichtigt werden dürfen.

Im zu beurteilenden Fall war eine Pensionskasse seit über 40 Jahren Eigentümerin einer Liegenschaft und fusionierte im Jahre 2010 mit einer anderen Pensionskasse. Einige Jahre später machte ein Mieter geltend, der im Mietvertrag mit ihm vereinbarte Mietzins sei nichtig, da das vom Kanton vorgeschriebene Formular beim Vertragsabschluss nicht verwendet worden sei. Im Verlaufe des Verfahrens zur Festsetzung des Anfangsmietzinses stellte sich die Frage, ob unter Bezugnahme auf die im Fusionsvertrag festgehaltenen Werte eine Renditeberechnung (absoluter Methode) vorgenommen werden könne. Das Bundesgericht kam – wie die Vorinstanz auch – zum Schluss, die Fusion des Vermieters könne nicht verglichen werden mit einer Erbteilung oder einer güterrechtlichen Auseinandersetzung, bei der die Parteien den Preis für ein Gut bestimmen. Bei der Fusion trete lediglich die übernehmende Pensionskasse an die Stelle der übertragenden Pensionskasse und übernehme alle Rechten und Pflichten, die damit verbunden sind. Es handle sich nicht um eine Investition, mittels welcher die Liegenschaft der übertragenden Pensionskasse übernommen werde, weshalb die im Fusionsvertrag festgehaltenen (buchhalterischen) Werte nicht als neue Berechnungsbasis für eine Renditeberechnung herangezogen werden können. Die Vorinstanz hatte daher zu Recht den zuletzt vom Vormieter bezahlte Mietzins als Anfangsmietzins festgesetzt (BGE 4A_581/2018).